【2007年度宅建士試験問29】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

Question

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：正しい。不動産の鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つに大別されます。それぞれの試算価格は、原価法では「積算価格」、取引事例比較法では「比準価格」、収益還元法では「収益価格」と呼ばれます。これは不動産鑑定評価基準の基本事項に合致する記述です。

選択肢2：正しい。取引事例比較法の適用にあたっては、収集する事例の信頼性が重要です。不動産鑑定評価基準では、事例は「適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべき」とされており、投機的取引や特殊な事情が介在し、適正な補正が困難な事例は選択してはならないとされています。

選択肢3：正しい。再調達原価とは、対象不動産を「価格時点（鑑定評価の基準日）」において、仮に改めて調達（建築や造成）することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額をいいます。これは原価法を適用する際の基礎となる概念です。

選択肢4：誤り。収益還元法の手法には「直接還元法」と「DCF（Discounted Cash Flow）法」の2つがあります。本肢の「一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法」は「直接還元法」の説明です。DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益と期間満了時の販売価格を、現在価値に割り引いて合計する方法を指します。