2007年度 宅建士試験 問41

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。宅地建物取引業法第33条の2（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約の締結の制限）によれば、宅建業者は原則として自己の所有に属しない物件について自ら売主となる売買契約を締結できません。例外として、その物件を取得する契約を締結している場合は契約可能ですが、その取得契約が「効力の発生が条件に係るもの（停止条件付きなど）」である場合は、この例外から除外されます。したがって、Aが停止条件付きの契約で建物を取得しようとしている段階では、Bと売買契約を締結することはできません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）によれば、損害賠償の予定額と違約金の合算額が代金の10分の2（2割）を超える特約をした場合、その特約の「すべて」が無効になるのではなく、「代金の2割を超える部分」についてのみ無効となります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任についての特約の制限）によれば、目的物の種類又は品質に関する契約不適合（瑕疵）を担保すべき責任に関し、民法の規定よりも買主に不利となる特約をすることは禁止されており、これに反する特約は無効です。民法上の契約不適合責任は売主の無過失責任であるため、「売主の責めに帰すことのできないときは責任を負わない」という特約は買主に不利なものに該当し、無効となります。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。宅地建物取引業法第37条の2（申込みの撤回等）によれば、事務所等以外の場所（ホテルのロビー等）で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフによる契約解除が可能です。しかし、同条第1項第2号の規定により、「買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき」は、もはやクーリング・オフによる解除をすることができなくなります。本肢ではBが既に引渡しを受け、代金の全部を支払っているため、解除はできません。</p>