【2007年度宅建士試験問42】宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする。)は300万円とする。

Question

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、B所有の建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、1か月分の借賃は13万円、保証金(Cの退去時にCに全額返還されるものとする。)は300万円とする。

Accepted Answer

選択肢1：不正解です。建物が店舗用（居住用以外）の場合、権利金（返還されない金銭）の授受があるときは売買の報酬規定を準用できますが、本問の保証金300万円は「全額返還される」ため、借賃（13万円）を基礎として報酬額を算出します。この場合、貸主・借主の双方から受け取れる報酬の合計限度額は借賃の1か月分＋消費税です。AがCから受け取ることができる額は、借主の承諾がある場合でも最大で13万円＋消費税（10%なら143,000円、5%なら136,500円）であり、147,000円という数字は算出されません。

選択肢2：不正解です。宅建業者が報酬以外に受け取ることができるのは、依頼者の依頼によって行う「特別の広告」の料金や、遠隔地への現地調査に要する実費などに限られます。本肢のように「依頼によらない通常の広告の料金」を報酬に合算して受け取ることは、宅地建物取引業法第46条および国土交通省告示（報酬規定）により禁じられています。

選択肢3：正解です。居住用建物の貸借の媒介において、宅建業者が依頼者の一方から受け取ることができる報酬額は、原則として「借賃の0.5か月分」に消費税を加算した額が限度です（昭和45年建設省告示第1552号）。例外として、依頼者から「あらかじめ承諾」を得ている場合に限り、一方から最大1か月分＋消費税を受け取ることができます。本問の数値（13万円の0.5か月分＝6.5万円に、当時の消費税5%を加算すると68,250円）は、承諾がない場合の原則的な限度額と一致します。

選択肢4：不正解です。定期借家契約の期間終了に伴う「再契約」であっても、宅建業者が媒介を行って契約を成立させた以上は、宅地建物取引業法における「建物の貸借の媒介」に該当します。したがって、宅地建物取引業法第46条の報酬規定が適用され、業者は法定の上限額を超えて報酬を受け取ることはできません。