2008年度 宅建士試験 問10

<p><strong>選択肢1：</strong>誤り。民法621条では、通常の使用によって生じた賃借物の損耗（通常損耗）については賃借人は原状回復義務を負わないと規定されていますが、判例によれば、賃借人に通常損耗の補修費用を負担させる特約は、補修費用の範囲が契約書に具体的に明記されているなど、当事者間で明確に合意された場合には有効とされます。本肢は「明確に合意されたときでもすることができない」とする点が誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。民法605条の2第1項および第4項により、賃貸借の対抗要件（引渡し）を備えた不動産が譲渡された場合、賃貸人たる地位は譲受人に移転します。この際、賃借人の承諾は不要であり、賃貸人たる地位の移転に伴って敷金返還債務も譲受人（C）に承継されます。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。最高裁の判例によれば、賃借権が譲渡される場合、賃貸人の承諾があったとしても、旧賃借人と新賃借人との間で敷金に関する権利義務を承継させる旨の特段の合意がない限り、敷金返還請求権は新賃借人（D）に承継されません。敷金はあくまで旧賃借人と賃貸人の間の債務を担保するものだからです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい。最高裁の判例によれば、抵当権者が賃料債権を差し押さえた（物上代位）場合であっても、賃貸借契約が終了して建物が明け渡された際、未払賃料は敷金の充当により当然に消滅します。この敷金による充当は、物上代位権を行使した抵当権者に優先するため、未払賃料債権は敷金の限度で消滅します。</p>