【2008年度宅建士試験問13】Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
2 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
3 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
4 AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。

Question

Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
2 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
3 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
4 AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。

Accepted Answer

選択肢1：選択肢1は誤りです。民法上の土地賃貸借（駐車場目的のAB間）の存続期間は、最長で50年とされており（民法604条1項）、60年と合意しても50年に短縮されます。一方、借地借家法が適用される土地賃貸借（建物所有目的のAC間）では、存続期間は「30年以上」と定められており（借地借家法3条）、上限の定めはありません。したがって、AC間で60年と合意すれば60年として有効になります。本肢はAB間とAC間の説明が逆になっています。

選択肢2：選択肢2は誤りです。駐車場目的の賃貸借（AB間）においても、期間満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が異議を述べないときは、従前の契約と同一条件で更新したものと「推定」されます（民法619条1項）。また、建物所有目的の賃貸借（AC間）においても、期間満了後に賃借人が使用を継続し、建物がある場合には、賃貸人が遅滞なく異議を述べない限り、契約を更新したものと「みなされる」ことがあります（借地借家法5条2項）。AB間について「更新したものと推定されることはない」とする点が誤りです。

選択肢3：選択肢3は誤りです。駐車場目的の賃貸借（AB間）で期間の定めがない場合、各当事者は「いつでも」解約の申入れをすることができ、土地の場合は解約申入れから1年を経過することによって終了します（民法617条1項1号）。「1年が経過しなければ解約の申入れができない」わけではありません。一方、建物所有目的（AC間）で期間の定めがない場合、借地借家法により存続期間は自動的に30年となります（借地借家法3条）。したがって、30年が経過するまでは期間満了による終了を主張できませんが、AB間の説明が不適切です。

選択肢4：選択肢4は正解です。駐車場目的の賃貸借（AB間）は民法が適用され、賃借権を第三者に対抗するためには、原則として賃借権の登記（民法605条）が必要です。書面で契約しても登記がなければDに対抗できません。一方、建物所有目的の賃貸借（AC間）は借地借家法が適用され、借地権の登記がなくても、借地上の建物に借地人名義の登記（保存登記等）があれば、第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。また、土地賃貸借契約自体は口頭でも有効に成立するため、この説明は正しいです。