【2008年度宅建士試験問14】借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
2 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
3 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
4 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。

Question

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
2 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
3 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
4 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。

Accepted Answer

選択肢1：誤り。定期建物賃貸借契約を締結するための理由に制限はありません。本肢にあるような「転勤や療養等で一時的に居住が困難な場合」といった特定の事情がなくても、当事者の合意があれば定期建物賃貸借契約を締結することが可能です。なお、本肢の記述は、かつて存在した旧法の規定や他の特例制度と混同させる内容です。

選択肢2：誤り。定期建物賃貸借契約を締結する際、賃貸人は賃借人に対し、あらかじめ「契約の更新がなく、期間の満了により終了する」旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法38条3項、4項）。この説明義務は、契約書を公正証書で作成する場合であっても免除されることはありません。書面交付・説明を怠った場合、契約の更新がない旨の定めは無効となり、普通建物賃貸借となります。

選択肢3：正しい。期間が1年以上の定期建物賃貸借契約において、賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間（通知期間）に、賃借人に対して「期間満了により賃貸借が終了する」旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません（借地借家法38条6項）。もし通知を忘れていた場合、通知をした日から6か月を経過した後であれば、終了を対抗できるようになります。

選択肢4：誤り。居住用建物の定期建物賃貸借において、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人からの中途解約の申入れが認められます。ただし、この規定が適用されるのは、建物の床面積が「200平方メートル未満」の場合に限られます（借地借家法38条7項）。「規模にかかわりなく」という点が誤りです。