2008年度 宅建士試験 問29

<p><strong>選択肢1：</strong>誤り。不動産鑑定評価基準では、鑑定評価の三手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）について、「鑑定評価に当たっては、原則としてこれらの三手法を併用すべきである」と規定されています。本肢のように「少なくとも二つを選択して適用すべき」とする点は、原則として可能な限りすべての手法を適用しようとする基準の考え方に反するため誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。不動産鑑定評価基準（手法の適用：原価法）において、土地の再調達原価を求める際、宅地造成直後と価格時点とを比較して、公共施設等の整備等により環境が変化し、価格水準に影響を与えていると認められる場合には、その地域要因の変化の程度に応じた増加額を「熟成度」として加算できるとされています。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。本肢の説明は「特定価格」の定義です。「特殊価格」とは、文化財や宗教建築物など「市場性を有しない不動産」について、その保存等の実態に応じた経済価値を表示する価格をいいます。市場性を有する不動産について社会的要請を背景に正常価格の条件を満たさない評価を行うものは「特定価格」です。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益を還元して価格を求める手法であり、賃貸用不動産だけでなく、自用の住宅地であっても賃貸に供することを想定することで適用が可能です。不動産鑑定評価基準において、収益還元法は「自用の不動産といえども、賃貸に供することを想定することにより適用すべきである」とされており、適用を否定する本肢は誤りです。</p>