2008年度 宅建士試験 問40

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。宅建業法39条3項では、手付解除について買主に不利な特約は無効と定めています。民法557条1項では、売主が手付解除をするには「倍額（2倍）を償還」すればよいとされていますが、本肢の「3倍を償還する」という特約は、民法の規定よりも買主に有利（もらえる額が多い）であるため有効です。したがって、このような特約を定めることができます。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。宅建業法38条1項により、損害賠償の予定額と違約金の合計額は代金の額の10分の2（20％）を超えてはなりません。これを超える特約を定めた場合、20％を超える部分が無効となります。本肢の「10分の3（30％）」という特約は、この制限に違反しているため定めることができません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。宅建業法37条の2第3項に基づき、クーリング・オフによる売買契約の解除があった場合、宅地建物取引業者はその解除に伴う損害賠償や違約金の支払を請求することができません。たとえ売主Aが契約の履行に着手していたとしても、Bに対して損害賠償を請求することは不可能です。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。宅建業法40条1項および2項により、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の期間に関する特約は、「引渡しの日から2年以上」とする場合を除き、民法（通知期間は発見から1年）よりも買主に不利な特約は無効となります。本肢の「発見した時から30日以内」という制限は、民法の「1年以内」よりも期間が短く買主に不利であるため、この特約は無効です。</p>