2008年度 宅建士試験 問8

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。借地上の建物の賃借人は、土地賃借権が消滅すると建物を退去しなければならないという不利益を被るため、地代の弁済について法律上の「正当な利益を有する第三者」と解されています（最高裁判例 昭44.4.24）。民法第474条第2項の規定により、正当な利益を有する第三者は、債務者（借地人）の意思に反しても有効に弁済を行うことができます。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。民法第494条第1項1号に基づき、弁済者（本肢では建物の賃借人）が地代の提供をしたにもかかわらず、債権者（土地賃貸人）がその受領を拒んだときは、弁済者は地代を「供託」することができます。供託によって債務は消滅し、地主は地代の不払いを主張できなくなります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。代物弁済（民法第482条）は、本来の債務の給付（金銭）に代えて、他の給付（不動産や動産など）をすることで債務を消滅させるものであり、債権者と弁済者との「合意（契約）」によって成立します。たとえ弁済に正当な利益を有する者であっても、債権者（土地賃貸人）の意思に反して金銭以外の物で強引に代物弁済を行うことはできません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい。第三者による弁済が有効になされた場合、債務（地代支払債務）は消滅します。債務が消滅した以上、土地賃貸人は、もはや「地代の不払い（履行遅滞）」を理由として借地契約を解除することはできません。</p>