2008年度 宅建士試験 問9

<p><strong>選択肢1：</strong>本肢は誤りです。宅建業法40条では、自ら売主となる宅建業者は、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の通知期間について「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法よりも買主に不利な特約をしてはならないと定めています（同条1項）。「一切の責任を負わない」という特約は民法よりも買主に不利であり無効となります。特約が無効となった場合は、民法の原則である「買主が不適合を知った時から1年以内」に通知すればよいという規定が適用されます。本肢のように「引渡しの日から2年間」に短縮されるわけではないため、本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>本肢は正しいです。抵当権などの担保権が実行されて買主が所有権を失った場合、買主はその抵当権の設定を知っていたかどうかにかかわらず、契約を解除することができます（民法541条、542条）。担保権による制限がある場合、買主の保護を優先するため、悪意（知っていた）の買主にも解除権が認められています。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>本肢は正しいです。民法566条に規定される「知った時から1年以内」の通知は、売主に対して瑕疵の内容を具体的に示し、責任を追及する意思を明確に伝えることで足ります（最高裁判例）。この通知は裁判外で行えばよく、1年以内に必ずしも訴訟を提起（裁判上の請求）する必要はありません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>本肢は正しいです。宅建業法40条に基づき「引渡しの日から2年間」という有効な特約を定めていたとしても、売主（宅建業者）が知っていて買主に告げなかった瑕疵については、その特約を適用して責任を免れることはできません（民法572条の趣旨）。したがって、この場合、買主は損害賠償請求権が時効（権利を行使できると知った時から5年、行使できる時から10年）で消滅するまで、Aに対して損害賠償を請求することができます。</p>