2009年度 宅建士試験 問10

<p><strong>選択肢1：</strong>誤り。売主の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）は無過失責任であり、売主が瑕疵（不適合）の存在を知らなくても責任を負う必要があります。本肢のように、売主Aが気付かず、かつ買主Bが善意無過失であったとしても、Aは責任を免れることはできません。なお、2020年の民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと整理されましたが、売主が過失の有無にかかわらず責任を負うという原則は変わりません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。民法第557条第1項により、解約手付による解除ができるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」です。本肢において、解除をしようとしているのは買主Bであり、その相手方である売主Aは履行に着手していません。たとえB自身が履行に着手していたとしても、相手方であるAが着手していない以上、Bは手付を放棄して契約を解除することができます。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。他人の所有物（権利）を売買する契約、いわゆる「他人物売買」も、民法上は有効に成立します（民法第561条）。この場合、売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負うことになります。したがって、「契約は無効である」とする本肢は間違いです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい。民法第577条第1項によれば、買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、買主は抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができます。これは、後から抵当権が実行されて所有権を失うリスクがある買主を保護するための規定です。</p>