2009年度 宅建士試験 問25

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解。地価公示法第11条によれば、「公示価格を規準とする」とは、対象土地と「類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地」との比較を行うことをいいます。本肢のように「最も近接する標準地」と限定されているわけではなく、地理的な近さよりも利用価値の類似性が重視されます。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正解。地価公示法第4条の規定通りです。不動産鑑定士は標準地の鑑定評価を行うにあたって、①近傍類地の取引価格から算定される推定の価格（取引事例比較法）、②近傍類地の地代等から算定される推定の価格（収益還元法）、③同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額（原価法）の3つの要素を勘案しなければなりません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>不正解。地価公示法第2条第2項において、標準地の「正常な価格」とは、当該土地に建物や使用収益を制限する権利（地上権等）がある場合には、「これらの定着物又は権利が存しないものとして」通常成立すると認められる価格（更地としての価格）を指します。本肢の「権利が存するものとして」という記述は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解。地価公示法第3条によれば、標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が「通常と認められる」一団の土地から選定するものとされています。本肢の「最も優れていると認められる」という記述は誤りです。</p>