2009年度 宅建士試験 問37

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解です。宅地建物取引業法第38条第1項により、自ら売主となる宅建業者は、損害賠償の予定額と違約金の合計額が代金の額の10分の2（20％）を超えてはならないとされています。本肢では代金が2,000万円であるため、損害賠償の予定額の上限は400万円（2,000万円×0.2）となります。したがって、「300万円を超えてはならない」とする記述は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>不正解です。宅地建物取引業法第39条第2項および第3項に基づき、手付金が授受された場合、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して契約を解除できます。これに反する特約で買主に不利なものは無効となります。本肢の「住宅ローンの承認が得られるまで」という解除期限の制限は、履行着手前であっても解除を制限するものであり、買主に不利な特約として無効です。したがって、Aが履行に着手する前であれば、Bは承認後であっても解除が可能であり、Aはこれを拒むことはできません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正解です。宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号（クーリング・オフ）の規定では、買主が「宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき」に限り、クーリング・オフによる解除ができなくなります。本肢では代金は完済していますが、宅地の引渡しを受けていないため、クーリング・オフの要件を満たせば解除が可能です。喫茶店は「事務所等」に該当しない場所であるため、書面による通知から4日後であれば解除は有効であり、Aはこれを拒むことはできません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解です。宅地建物取引業法第43条（所有権留保等の禁止）により、自ら売主となる宅建業者は、割賦販売において、代金の10分の3を超える額の支払を受けるまでに、登記等の義務を履行しなければならないと定められています。本肢の代金3,000万円の場合、その10分の3は900万円です。したがって、Aは「1,500万円（代金の2分の1）」ではなく、「900万円」を超える支払を受けるまでに所有権移転登記等をする必要があります。</p>