2009年度 宅建士試験 問38

<p><strong>選択肢1：</strong>本肢は記述アのみを誤りとしていますが、実際には記述ウも誤りであるため、誤っているものの組合せとして不十分です。

【記述アの解説】宅建業法40条（自ら売主制限）により、宅建業者が自ら売主となる場合、目的物の不適合（瑕疵）に関する担保責任について、民法よりも買主に不利な特約を定めてはなりません。「一切の責任を負わない」という特約は民法（通知期間を「不適合を知った時から1年」とする規定）より明らかに不利であり、たとえ「現状有姿」での引渡しを条件としても、その特約は無効となります。したがって、記述アは誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>記述アと記述ウがいずれも誤りであるため、本肢が「誤っているものの組合せ」として正解です。

【記述アの解説】上記の通り、担保責任を免れる特約は宅建業法40条に抵触し、無効となります。

【記述ウの解説】宅建業法40条2項により、民法より不利な特約は「無効」となります。特約が無効となった場合は、民法の原則規定（民法566条：不適合を知った時から1年以内の通知）が適用されます。特約が無効になったからといって、自動的に「引渡しの日から2年間」という期間に置き換わるわけではありません（「引渡しから2年」は、特約として有効に定められる最短の許容範囲に過ぎません）。したがって、記述ウは誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>記述イは正しい記述であり、記述ウが誤った記述であるため、本肢は不正解です。

【記述イの解説】宅建業者が、あらかじめ売買契約締結前に重要事項説明（35条）として瑕疵の存在を具体的に説明し、その「特定の瑕疵」についてのみ担保責任を負わないと特約することは、民法上の「契約の内容」そのものを明確にしたものとみなされます。この場合、買主はその瑕疵を承知の上で契約しているため、宅建業法40条の「不利な特約」には該当せず、有効と解されます。したがって、記述イは正しいです。

【記述ウの解説】選択肢2で説明した通り、特約無効時は民法が適用されるため誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>記述イが正しい記述であるため、ア・イ・ウすべてを誤りとする本肢は不正解です。

【記述イの解説】上述の通り、事前に説明・合意された既知の瑕疵についての免責特約は、宅建業法40条や民法572条（知りながら告げなかった事実の免責禁止）にも抵触せず、有効です。記述アとウは誤りですが、イが含まれているため本肢は「誤っているものの組合せ」として成立しません。</p>