【2009年度宅建士試験問41】宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B (消費税課税事業者)からB
所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBか
ら受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,300万円(うち、
土地代金は4,200万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

Question

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B (消費税課税事業者)からB
所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBか
ら受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,300万円(うち、
土地代金は4,200万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

Accepted Answer

選択肢1：この数値は、税込の売買代金総額に単純に3％を乗じた額（6,300万円×3％＝1,890,000円）です。宅地建物取引業法第46条に基づく報酬計算では、代金が400万円を超える場合に適用される速算式の「＋6万円」の加算がなされておらず、また媒介業者Aが消費税課税事業者である場合に上乗せできる消費税分も考慮されていないため、上限額の計算として誤りです。

選択肢2：この数値は、正しい計算手順（建物の消費税控除、速算式の適用、業者自身の消費税加算）のいずれのプロセスにおいても導き出されない誤った金額です。報酬額の計算においては、まず「建物の消費税を差し引いた税抜代金」を算出することが必須ですが、その後の計算式も不適切です。

選択肢3：これが正解です。以下のステップで算出されます。①まず建物の税抜価格を求めます。代金総額6,300万円から土地代金4,200万円を引くと、建物（税込）価格は2,100万円です。当時の消費税率（5％）を前提とすると、建物税抜価格は2,100万円÷1.05＝2,000万円となります。②報酬計算の基礎となる代金は、土地4,200万円＋建物税抜2,000万円＝6,200万円です。③速算式を適用し、6,200万円×3％＋6万円＝192万円。④最後に、消費税課税事業者であるAが受領できる消費税分を加算して、192万円×1.05＝2,016,000円となります。

選択肢4：これは、建物の代金に含まれる消費税額を差し引かずに、税込の総額6,300万円を基礎として計算した場合の金額です。（6,300万円×3％＋6万円）×1.05＝2,047,500円となりますが、国土交通大臣の告示により、報酬計算の基礎となる代金（課税標準）には建物に係る消費税額を含めないこととされているため、この計算は誤りです。