【2009年度宅建士試験問8】売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の3分の2の支払と、引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Bが残代金を支払わないので、適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Question

売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の3分の2の支払と、引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Bが残代金を支払わないので、適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：正解。民法545条1項但書は、契約の解除は「第三者の権利を害することはできない」と定めています。判例によれば、解除前に現れた第三者は、解除の原因となる債務不履行の事実を知っていた（悪意）としても、登記を備えている限り保護されます。本肢では、CはAの解除前に所有権移転登記を受けているため、AはCに対して所有権を主張することができません。

選択肢2：不正解。民法545条3項により、解除に伴う原状回復として金銭以外の物を返還する際には、「受領の時以後に生じた果実」も返還しなければなりません。土地の使用利益や貸駐車場としての収益はこれに含まれるため、BはAに対してその利益を償還する義務を負います。

選択肢3：不正解。契約が解除された場合、両当事者が負う原状回復義務は、同時履行の関係にあります（民法546条、533条）。これは解除の原因がどちらの債務不履行にあるかを問いません。したがって、BはAの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することができます。

選択肢4：不正解。民法545条4項は「解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない」と定めています。たとえBが解除後に遅滞なく原状回復義務を履行したとしても、Bの債務不履行によってAに損害（価格下落による損失など）が生じている場合には、AはBに対して損害賠償を請求することが可能です。