【2010年度宅建士試験問25】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っ
ているものはどれか。
1 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であ
るが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
2 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因
を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
3 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考え
られる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
4 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼ
しているときは、適切に補正しなければならない。

Question

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っ
ているものはどれか。
1 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であ
るが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
2 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因
を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
3 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考え
られる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
4 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼ
しているときは、適切に補正しなければならない。

Accepted Answer

選択肢1：本肢は誤りです。原価法は、再調達原価（もう一度その不動産を作り直した場合にかかる費用）を把握できる場合に適用されます。建物だけでなく、埋立地や造成地など、再調達原価を適切に求めることができる場合には「土地」についても適用されます。したがって、「土地には適用できない」とする点が不適切です。

選択肢2：本肢は正しい記述です。不動産鑑定評価基準において、不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）は、不動産の効用、相対的稀少性、及び有効需要の3者に影響を与えるものとされており、それらは一般的要因、地域要因、及び個別的要因の3つに区分されます。

選択肢3：本肢は正しい記述です。不動産鑑定評価基準における「正常価格」の定義そのものです。市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を指します。

選択肢4：本肢は正しい記述です。取引事例比較法において、収集した取引事例に特殊な事情（親族間売買での割安販売や、急ぎの売却による買い叩きなど）が含まれ、それが価格に影響している場合は、それらの特殊な要因を排除して適正な価格に直す「事情補正」を行わなければなりません。