2010年度 宅建士試験 問40

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。宅建業法第40条によれば、自ら売主となる宅建業者は、契約不適合責任（担保責任）を負うべき期間について、「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法の規定（不適合を知った時から1年以内）よりも買主に不利な特約をしてはならないとされています。本肢の「引渡しの日から3年」とする特約は、この「2年以上」という要件を満たしており、買主に不利な特約にも該当しないため、有効に締結することができます。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。宅建業法第38条によれば、自ら売主となる宅建業者が損害賠償の予定額や違約金を定める場合、これらを合算した額が「代金の10分の2（20％）」を超えてはなりません。本問の代金は2,000万円であるため、上限額は400万円となります。本肢では損害賠償の予定額300万円と違約金300万円を合算すると600万円になり、400万円を超えているため、このような特約をすることはできません（超過部分は無効となります）。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。宅建業法第39条第2項・第3項によれば、手付解除の規定に反する特約であっても、「買主に有利なもの」であれば有効です。民法および宅建業法では、相手方が履行に着手した後は手付解除ができなくなりますが、本肢の「A（売主）が履行に着手した後であってもB（買主）は手付解除ができる」という特約は、法定の権利よりも買主に有利な内容です。したがって、Bの承諾の有無にかかわらず、このような特約をすることは可能です。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。宅建業法第33条の2によれば、宅建業者は自己の所有に属しない宅地（他人物）について自ら売主となる売買契約を締結できませんが、例外として「当該宅地を取得する契約（予約を含み、停止条件付きでないもの）」を締結している場合は、契約を締結することができます。本肢では、Aが宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生しているため、実際に引渡しを受ける前であっても、Bとの間で売買契約を締結することができます。</p>