2011年度 宅建士試験 問12

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。借地借家法第33条に基づく「造作買取請求権」は、同法第37条により、特約で排除することが認められています。これは、普通建物賃貸借か定期建物賃貸借（同法第38条）かに関わらず有効です。したがって、あらかじめ造作買取請求権を放棄する旨の特約を定めることは可能です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。期間が1年以上の定期建物賃貸借において、賃貸人は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対して期間満了により賃貸借が終了する旨の通知（終了通知）をしなければ、その終了を賃借人に対抗できません（借地借家法第38条6項）。借地借家法第30条により、賃借人に不利な特約は無効とされるため、「改めて通知しなくても契約が終了する」という特約は無効となります。あらかじめ書面で説明（同条3項）していても、この通知義務を免れることはできません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。法令や契約により一定期間経過後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨（更新がない旨）の特約を定めることができます（借地借家法第39条1項）。この特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によって契約を締結する必要があります（同条2項）。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい。一時使用目的の賃貸借契約については、借地借家法の大部分の規定が適用されず（同法第40条）、民法の規定が適用されます。民法第618条では、賃貸借の期間を定めた場合、当事者の一方または双方が解約する権利を留保（中途解約の特約）していなければ、原則として期間内に解約することはできないとされています。したがって、特約がない限り、賃借人Bは中途解約することができません。</p>