【2011年度宅建士試験問33】宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅・
地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。
しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引主任者である甲が交通事故に遭い、5
日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物
取引業法の規定に違反しないものはどれか。

Question

宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅・
地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。
しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引主任者である甲が交通事故に遭い、5
日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物
取引業法の規定に違反しないものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：誤り。重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条第1項により、必ず「宅地建物取引士」に行わせなければなりません。たとえ代表者であり業務経験が豊富であったとしても、宅地建物取引士の資格を持たない者が説明を行うことはできません。また、他人の取引士証を提示して説明を行う行為は、同法第35条第4項（提示義務）および第15条の2（品位保持・信用失墜行為の禁止）等に抵触する重大な違反行為です。

選択肢2：誤り。宅地建物取引士とは、登録を受け、かつ有効な「宅地建物取引士証」の交付を受けている者のことです。有効期間が満了している取引士証は無効であり、それを持っている丁は法的には宅地建物取引士ではありません。したがって、丁が説明を行うこと、および失効した証を提示することは、宅地建物取引業法第35条第1項および第4項に違反します。

選択肢3：誤り。重要事項の「書面の交付」および「説明」は、宅地建物取引業法第35条第1項により、必ず「契約が成立するまでの間」に行わなければなりません。本問の買主Bは宅地建物取引業者であるため、同条第6項により「説明」自体は不要（書面交付のみで足りる）とされていますが、その書面交付であっても契約締結前に行う必要があります。たとえ相手方の同意があったとしても、契約成立後に実施することは法違反となります。

選択肢4：違反しない。買主Bが宅地建物取引業者である場合、宅地建物取引業法第35条第6項の規定により、重要事項の「説明」は不要とされ、重要事項を記載した「書面の交付」のみで足ります。本肢では、契約締結前に書面の交付を行い、さらに本来は不要である「取引士による説明」も契約締結前に行っています。これら一連の行為は契約成立前に行われており、同条の規定に完全に適合しているため、違反となりません。