2011年度 宅建士試験 問7

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。民法第613条第1項により、適法な転借人Cは、賃貸人Aに対して直接に義務を負います。その義務の範囲は、賃貸借契約（A-B間）の賃料と転貸借契約（B-C間）の賃料のいずれか少ない額を限度とします。したがって、AはBが支払わない場合、その範囲内でCに直接請求が可能です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。民法第312条により、建物の賃貸人は賃借人Bが建物に備え付けた動産について先取特権を有します。さらに民法第314条により、その先取特権は、賃借人B（転貸人）が受けるべき金銭（Cに対する賃料債権）にも及びます。なお、正解が「2」とされていますが、民法第314条の規定に照らせばこの記述自体は正しい内容と言えます（※一般的には、他の肢に明白な誤りがある場合、用語の微細な違いを問う可能性があります）。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。民法第613条第3項により、賃貸人Aと賃借人Bが賃貸借契約を「合意」によって解除したとしても、特段の事情（解除当時にAがBの債務不履行による解除権を有していた場合など）がない限り、その解除の効果を転借人Cに対抗して退去を求めることはできません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。判例（最判平6.7.18）によれば、賃借人の「債務不履行」を理由として賃貸借契約を解除する場合、賃貸人Aは転借人Cに対して事前に通知したり、賃料を代払いする機会を与えたりする義務はありません。借地借家法第34条の通知義務は「期間満了」や「解約申し入れ」の場合の規定であり、債務不履行解除には適用されません。</p>