2011年度 宅建士試験 問9
次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに
誤っているものはどれか。
(判決文)
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、
当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあ
るなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときに
は、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者
等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対
象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。
1売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主
は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
2売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって
契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。
3売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重犬な瑕疵があり、同建物が社会通
念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊して
いないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求にお
いて、買主の居住利益が損害額から控除される。
4売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通
念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住した
まま工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損
害額から控除されることはない。
正解：3
法改正ポイント — 答えが「変わった」重要問題
出題当時（2011年）
肢3 が正解 ✓
現在（本試験の法令）
肢3（結論は同じ）
2020-04-01 民法改正（債権法改正）：瑕疵担保責任→契約不適合責任
何が変わった：旧民法570条・564条の「瑕疵担保責任」が廃止され、現行民法562〜564条の「契約不適合責任」に統合された。旧法では「隠れた瑕疵」が要件だったが、現行法では「隠れた」は不要。解除要件も旧570条→現541・542条に整理。条文番号・用語・要件が大幅に変わった。
この問題への影響：正解（肢3）は判決文の論理（損益相殺の可否）に基づくため不変。ただし解説中の「旧瑕疵担保責任、現行の契約不適合責任」という注記が示すとおり、肢aの「損害賠償請求」根拠条文、肢bの「解除権」根拠条文（旧570条→現541・542条）、いずれも現行法では条文番号・用語が変わっている。2026年受験生は「契約不適合責任」の用語・要件で理解する必要がある。
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解説
正しい。判決文の中で「買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求」という表現が用いられており、判例はこのような請求ができることを前提としています。また、民法第564条（旧瑕疵担保責任、現行の契約不適合責任）においても、不法行為や契約不適合を理由とする損害賠償請求は認められています。
正しい。民法第564条は、契約不適合があった場合に第541条および第542条の規定による解除権の行使を妨げないとしています。新築建物に建て替えざるを得ないような重大な瑕疵があり、契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができます。
誤り。判決文では、建物に「倒壊する具体的なおそれがある」など、社会通念上「建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきもの」である場合には、買主が居住していた利益を「損害額から控除することはできない」と判示しています。選択肢は「現実に倒壊していないのであれば……控除される」としており、判決文の趣旨に明らかに反します。
正しい。判決文の結論そのものです。社会経済的な価値を有しないと評価されるほど重大な瑕疵がある建物の場合、買主がそこに居住していたとしても、その居住利益を損益相殺（利益分を損害額から差し引くこと）の対象として損害額から控除することはできないとしています。
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