【2011年度宅建士試験問9】次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに
誤っているものはどれか。
(判決文)
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、
当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあ
るなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときに
は、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者
等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対
象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

Question

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに
誤っているものはどれか。
(判決文)
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、
当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあ
るなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときに
は、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者
等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対
象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

Accepted Answer

選択肢1：正しい。判決文の中で「買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求」という表現が用いられており、判例はこのような請求ができることを前提としています。また、民法第564条（旧瑕疵担保責任、現行の契約不適合責任）においても、不法行為や契約不適合を理由とする損害賠償請求は認められています。

選択肢2：正しい。民法第564条は、契約不適合があった場合に第541条および第542条の規定による解除権の行使を妨げないとしています。新築建物に建て替えざるを得ないような重大な瑕疵があり、契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができます。

選択肢3：誤り。判決文では、建物に「倒壊する具体的なおそれがある」など、社会通念上「建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきもの」である場合には、買主が居住していた利益を「損害額から控除することはできない」と判示しています。選択肢は「現実に倒壊していないのであれば……控除される」としており、判決文の趣旨に明らかに反します。

選択肢4：正しい。判決文の結論そのものです。社会経済的な価値を有しないと評価されるほど重大な瑕疵がある建物の場合、買主がそこに居住していたとしても、その居住利益を損益相殺（利益分を損害額から差し引くこと）の対象として損害額から控除することはできないとしています。