【2012年度宅建士試験問12】A所有の居住用建物(床面積50㎡)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。)を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約(以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。)場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。
2 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。
3 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。
4 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。

Question

A所有の居住用建物(床面積50㎡)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。)を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約(以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。)場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。
2 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。
3 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。
4 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。

Accepted Answer

選択肢1：正しい。造作買取請求権（借地借家法第33条）は、借主に認められた権利ですが、これを行使できないとする特約を排除する規定（強行規定）は借地借家法に存在しません。そのため、普通建物賃貸借契約であっても、定期建物賃貸借契約であっても、造作買取請求権を放棄する特約は有効です（借地借家法第37条参照）。

選択肢2：正しい。賃料増減請求権（借地借家法第32条）は、経済事情の変動により賃料が不相当になった場合に認められます。普通賃貸借では「不増額特約」は有効ですが「不減額特約」は無効です。一方、定期借家契約（第38条）においては、賃料の改定に関する特約（増額・減額いずれも含める特約）を定めた場合はその特約が優先されますが、本肢のように「賃料の改定についての特約が定められていない場合」は、第32条が適用されるため、いずれの契約でも将来に向かって増減を請求できます。

選択肢3：誤り。普通建物賃貸借契約において「更新がない」とする特約は、借主に不利な特約として無効です（借地借家法第30条）。一方、定期建物賃貸借契約を成立させるためには、①公正証書等の書面による契約締結（第38条1項）だけでなく、②契約に先立って、更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を「交付」して「説明」しなければなりません（第38条3項）。本肢は「交付さえしておけば」としており、契約締結自体の書面性や「説明」の要件が欠けているため、当該特約は有効とはならず、誤りです。

選択肢4：正しい。普通建物賃貸借契約では、期間を2年と定めた場合、中途解約できる旨の留保（特約）がない限り、賃借人は原則として期間満了まで借りる義務があります（民法第618条）。一方、定期建物賃貸借契約（居住用・床面積200㎡未満に限る）では、転勤、療養、親族の介護といった「やむを得ない事情」により生活の拠点として使用することが困難となったときは、中途解約の留保がなくても、賃借人は解約を申し入れることができます（借地借家法第38条4項）。本件は50㎡の居住用建物であるため、この規定が適用されます。