2012年度 宅建士試験 問25

<p><strong>選択肢1：</strong>正しい。不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用、相対的稀少性、および不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいいます。鑑定評価を行う際には、これらの要因を明確に把握し、その推移や動向、さらに諸要因間の相互関係を十分に分析することが必要であると規定されています（不動産鑑定評価基準第3章）。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい。鑑定評価の各手法（取引事例比較法など）に用いる事例は、適切で合理的な計画に基づき収集される必要があります。投機的取引と認められる事例や、特別な事情が価格に影響を及ぼしている事例などは、適正な時価を反映していないため、原則として採用することはできません（不動産鑑定評価基準第7章）。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい。取引事例比較法では、事例を「近隣地域」または「同一需給圏内の類似地域」から選択するのが原則です。しかし、適切な事例が不足しているなど、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域（近隣地域と同一の特性を持つ地域や隣接地域）から事例を選択することも認められています（不動産鑑定評価基準第7章）。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>誤り。原価法における減価修正の方法には、「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の2つがあります。不動産鑑定評価基準において、これら2つの方法は原則として「併用するもの」とされています。それぞれの長所を活かし、短所を補うことで評価の精度を高める必要があるため、「併用できない」とする本肢の説明は誤りです（不動産鑑定評価基準第7章）。</p>