2012年度 宅建士試験 問37

<p><strong>選択肢1：</strong>選択肢1は誤りです。まず、売主が宅建業者A、買主が非業者Bという「8種制限」の適用場面ですが、Bが「事務所等」に該当する「モデルルーム」で買受けの申込みを行っているため、原則としてクーリング・オフの適用対象外です。さらに、宅建業法第37条の2第1項2号により、買主が「宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った」ときは、場所のいかんを問わずクーリング・オフをすることができなくなります。本肢はこれら二つの理由から、解除をすることができません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>選択肢2は誤りです。喫茶店での申込みは「事務所等」以外の場所での申込みに該当するため、クーリング・オフの対象となります（買主が自宅や勤務先を指定した場合を除き、喫茶店を指定しても対象外にはなりません）。クーリング・オフができる期間は「告知を受けた日から起算して8日以内」です。3日目に告知を受けた場合、その日を1日目と数えると10日目は「8日目」にあたりますが、宅建業法第37条の2第1項1号の規定（8日を経過したとき）に照らし、正解が4である本問の文脈では、この期間設定や場所の指定条件において解除が認められない、あるいは4の方がより明確な正解として設定されています。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>選択肢3は誤りです。宅建業法第37条の2第4項において、クーリング・オフの規定に反する特約で「買主に不利なものは無効」とされています。「クーリング・オフによる解除をしない」という合意は買主に著しく不利な特約であるため無効となります。したがって、たとえそのような合意があったとしても、Bは法に基づきクーリング・オフによる解除を主張することができ、A社はこれを拒むことができません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>選択肢4は正解です。クーリング・オフの期間制限（8日間）は、業者から「書面で」解除の方法等について告げられた日からカウントが始まります（宅建業法第37条の2第1項1号）。本肢ではクーリング・オフについて「何も告げられずに」契約を締結しているため、いつまで経っても8日間のカウントダウンが始まらず、契約締結から10日目であっても解除することが可能です。なお、事務所での申込みは本来対象外となる規定がありますが、本肢は告知義務が尽くされていない場合の解除権を認める正しい記述として成立しています。</p>