2012年度 宅建士試験 問39

<p><strong>選択肢1：</strong>違反しない。宅地建物取引業法第40条の制限（自ら売主制限）は、売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合に適用されます。買主に代理人（宅建業者C）がついていても、買主B自身が非業者であればこの制限は適用されます。しかし、瑕疵担保責任（契約不適合責任）について特約を定めないことは、民法の原則どおり「不適合を知った時から1年以内に通知」というルールが適用されることを意味し、これは買主に不利な特約を設けているわけではないため、法に違反しません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>違反しない。宅地建物取引業法第78条第2項により、同法第40条を含む「自ら売主制限（8種制限）」は、業者間取引（売主・買主ともに宅地建物取引業者である場合）には適用されません。したがって、プロ同士の取引において「瑕疵担保責任を負わない」という免責特約を定めることは自由であり、有効です。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>違反しない。宅地建物取引業法第40条第1項では、民法の規定よりも買主に不利な特約を禁止していますが、唯一の例外として「目的物の引渡しの日から2年以上となる特約」を認めています。本肢の「引渡しの日から2年間」という特約は、この例外規定に合致するため適法です。なお、契約締結日からではなく「引渡しの日から」カウントすることも規定どおりです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>違反する。宅地建物取引業法第40条は、契約不適合責任の「期間」についてのみ「引渡しから2年以上」という例外を認めていますが、責任の「内容」については民法よりも買主に不利な特約を認めていません。民法では、契約の目的を達することができない場合に「契約の解除」を認めています。本肢のように、期間内であっても「契約の解除をすることはできない」とする特約は、民法の規定よりも買主に不利な制限を課しているため、同条に違反し無効となります。</p>