2013年度 宅建士試験 問11

<p><strong>選択肢1：</strong>賃借人が賃貸人の承諾なく転貸した場合、原則として賃貸人は契約を解除できますが（民法612条2項）、判例（信頼関係破壊の法理）によれば、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は解除権を行使することができません。本肢は「転貸の事情のいかんにかかわらず」解除できるとしている点において誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>賃貸借契約が賃借人（転貸人）の債務不履行を理由に解除された場合、転貸借契約はその基盤を失うため、賃貸人は転借人に対して直接建物の明渡しを請求することができます（判例）。たとえ適法な転貸借（賃貸人の承諾がある場合）であっても、債務不履行による解除の場合は転借人に対抗できるため、「明渡しを請求することができない」とする本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>定期建物賃貸借は期間の満了により更新なく終了します（借地借家法38条1項）。適法な転貸借がある場合、賃貸人は転借人に期間満了の通知をすれば、その通知から6か月を経過することによって転貸借を終了させることができます（借地借家法34条）。定期建物賃貸借においては、期間満了による終了に「正当な事由」は不要であるため、本肢の記述は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>定期建物賃貸借契約において、賃料の改定に関する特約がある場合には、借地借家法32条（借賃増減請求権）の規定は適用されません（借地借家法38条7項）。したがって、特約で賃料改定の方法が定められている以上、経済事情の変動を理由に同法32条に基づく賃料減額請求をすることはできません。よって、本肢は正しいです。</p>