2013年度 宅建士試験 問5

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解です。民法第371条により、抵当権の効力は、被担保債権について「不履行」があった後でなければ、抵当不動産から生ずる果実（賃料債権など）に及びません。判例（最判昭59.2.2等）においても、賃料債権に対して物上代位権を行使（差押え）するためには、被担保債権の弁済期が到来している必要があるとされています。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正解です。判例（最判昭40.5.4）によれば、建物に設定された抵当権の効力は、特段の事情がない限り、その建物の所有を目的とする従たる権利である「借地権」にも及びます。これは、建物と借地権を一体として把握し、担保価値を維持しようとする趣旨です。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>不正解です。抵当不動産に対して第三者による不法占有があり、その交換価値の実現が妨げられて抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となるような事情がある場合には、抵当権者は、抵当権に基づく妨害排除請求として、当該占有者に対して直接自己への明け渡しを求めることなどが可能です（最判平11.11.24）。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解です。抵当権の順位は、各抵当権者の合意があり、かつ利害関係人（後順位抵当権者など）の承諾を得て、その旨の登記をすれば変更することができます（民法第374条）。したがって、登記がされた後であっても順位の変更は可能です。</p>