2014年度 宅建士試験 問11

<p><strong>選択肢1：</strong>選択肢1は誤りです。ケース①（建物所有目的）では借地借家法が適用されます。借地権の存続期間を40年と定めた場合、それは30年以上の期間であるため有効であり、書面による契約は要件ではありません（書面が必要なのは定期借地権等です）。一方、ケース②（資材置場）では民法が適用されます。民法上の賃貸借の存続期間は最長50年（民法604条）であり、40年の合意は口頭でも有効です。ケース①の「書面でなければ30年になる」という点が誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>選択肢2は誤りです。ケース①では、借地借家法第10条第1項により、賃借権の登記がなくても、土地上に登記された建物を所有していれば第三者に対抗できます。ケース②では民法が適用されますが、賃借人は賃借権そのものの登記を備えることによって、第三者に賃借権を対抗することが可能です（民法605条）。「対抗する方法はない」とする点が誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>選択肢3は正しいです。ケース①では借地借家法第3条により、期間の定めをしない場合でも存続期間は30年となります。そのため、賃貸人が一方的に解約を申し入れても、合意がない限り期間満了前には終了しません。これに対し、ケース②は民法第617条第1項が適用されます。期間の定めがない土地の賃貸借において、各当事者はいつでも解約の申入れをすることができ、土地の場合は「解約の申入れの日から1年を経過することによって終了する」と規定されています。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>選択肢4は誤りです。期間の定めがある賃貸借において、中途解約権の留保（民法618条）がない限り、貸主・借主ともに期間内に一方的に解約することは原則としてできません。これはケース①・ケース②のいずれも同様です。ケース①において「1年前に予告すれば中途解約できる」という規定は借地には存在せず、ケース②においても「いつでも一方的に中途解約できる」わけではありません。</p>