2014年度 宅建士試験 問31

<p><strong>選択肢1：</strong>誤っている記述はア、イ、ウの「三つ」であるため、本選択肢は不正解です。記述アでは瑕疵担保責任（契約不適合責任）の特例、記述イでは自己の所有に属しない物件の売買制限、記述ウでは手付解除の特約制限について、それぞれ宅地建物取引業法に抵触する内容が含まれています。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤っている記述は三つ（ア、イ、ウすべて）であるため、本選択肢は不正解です。宅地建物取引業者間の取引ではないため、宅地建物取引業法（いわゆる8種制限等）が厳格に適用され、買主に不利な特約や禁止行為が制限される点に注意が必要です。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>記述ア、イ、ウがすべて誤りであるため、本選択肢が正解です。

【ア：誤り】宅地建物取引業法第40条第1項では、契約不適合責任の期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法より買主に不利な特約を禁止しています。「3年間」とする特約は2年以上を満たしており有効であるため、「無効である」とする本記述は誤りです。

【イ：誤り】宅地建物取引業法第33条の2（自己の所有に属しない宅地建物の売買制限）により、業者は原則として他人物売買を禁止されています。例外は「取得する契約」を締結している場合ですが、単なる「払下申請中」はこれに該当せず、重要事項説明を行っても契約を締結することはできません。

【ウ：誤り】宅地建物取引業法第39条第2項・3項に基づき、相手方が履行に着手するまでは手付放棄による契約解除が可能です。解除期間を「30日以内」と制限する特約は買主に不利なものとして無効となるため、30日経過後であっても履行着手前なら解除でき、本記述は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>本問には誤っている記述が「ア」「イ」「ウ」の三つ存在するため、本選択肢は不正解です。宅地建物取引業法における自ら売主制限（8種制限）の規定に基づき、すべての記述が法に違反、または誤った法的解釈を示しています。</p>