2014年度 宅建士試験 問7

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解です。判例によれば、借地権者が借地上の建物を第三者に賃貸したとしても、それは土地自体の転貸（賃借権の無断転貸）にはあたらないとされています（最判昭28.2.24）。したがって、地主Aの承諾は不要であり、Aは「借地の無断転貸」を理由に甲土地の賃貸借契約を解除することはできません。本肢は「解除することができる」としているため誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正解です。不動産の賃借人は、対抗要件（本問では借地借家法第10条第1項に基づく建物の登記）を備えている場合、不法占拠者に対して直接、妨害の停止を請求することができます（民法第605条の4第1号）。また、以前からの判例により、土地所有者Aが有する所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使することも認められています（大判昭4.12.16）。本肢はこれら両方の行使を認めており、正しい記述です。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>不正解です。賃借人が適法に賃借物を転貸した場合であっても、賃貸借契約が賃借人Bの「債務不履行」によって解除されたときは、賃貸人Aはその解除をもって転借人Cに対抗することができます（民法第613条3項但書）。つまり、AはCに対して土地の明け渡しを求めることが可能です。本肢は「対抗することができない」としている点が誤りです。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解です。賃料の支払時期について特約がない場合、民法では「後払い」が原則とされています（民法第614条）。宅地については「毎月末」にその月分の賃料を支払えばよく、翌月分の賃料を前払いする必要はありません。本肢は「翌月分の賃料を支払わなければならない」としている点が誤りです。</p>