2015年度 宅建士試験 問28

<p><strong>選択肢1：</strong>選択肢1（一つ）は不正解です。本問の記述ア、イ、ウはいずれも宅地建物取引業法の規定に照らして誤りであるため、正しい記述は一つも存在しません。記述アでは媒介契約書における宅地建物取引士の説明義務、記述イでは指定流通機構への登録事項、記述ウでは貸借における媒介契約書の適用範囲がそれぞれ誤りとなっています。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>選択肢2（二つ）は不正解です。記述ア、イ、ウのすべてに法的な誤りが含まれているため、正しいものが二つあるとする本選択肢は選べません。宅建士試験において、媒介契約（34条の2）、重要事項説明（35条）、37条書面の三者の違いを正確に区別することは非常に重要であり、本問はそれらの混同を狙った典型的な誤り肢で構成されています。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>選択肢3（三つ）は不正解です。本問の記述はすべて誤りです。記述アは「説明義務の有無」、記述イは「登録事項の内容」、記述ウは「貸借への適用可否」という、媒介契約に関する三大重要ポイントにおいて、意図的に法規定と異なる内容を記載しています。したがって、三つすべてが正しいということはあり得ません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>選択肢4（なし）が正解です。以下の通り、ア、イ、ウはすべて誤りです。

・記述ア：【誤り】宅地建物取引業法第34条の2第1項。媒介契約を締結した際の書面（34条の2書面）の交付に際しては、宅地建物取引業者の記名（旧法では押印も必要）は義務付けられていますが、「宅地建物取引士をしてその内容を説明させる」義務はありません。説明義務があるのは第35条の重要事項説明です。

・記述イ：【誤り】宅地建物取引業法施行規則第15条の7第1項。指定流通機構への登録事項には、所在、規模、形質、売買すべき価額、法令に基づく制限などが含まれますが、「依頼者の氏名」は登録事項ではありません。これは個人情報保護および抜き行為（直接取引）防止の観点からです。

・記述ウ：【誤り】宅地建物取引業法第34条の2第1項。媒介契約書の交付義務（法34条の2の規定）は「売買又は交換」の媒介契約にのみ適用され、「貸借」の媒介契約には適用されません。</p>

【法改正に関する補足】なお、本問出題後の令和3年（2021年）デジタル社会形成整備法による宅地建物取引業法改正（令和4年5月18日施行）により、第34条の2第1項の媒介契約書面に関する宅地建物取引業者の署名要件が「記名押印」から「記名」のみに改正されました（押印義務が廃止）。これにより、記述アの解説中に「旧法では押印も必要」との注記が必要となります。ただし、記述アの「誤り」の核心は宅建士による説明義務の有無にあり、この点の結論（説明義務なし）は現行法においても変わりません。また、記述イの指定流通機構の登録事項・記述ウの貸借への適用除外についても、現行法において正誤の結論に変更はなく、本問の正解（なし）は現行法下でも維持されます。なお、令和7年（2025年）1月1日施行の宅地建物取引業法施行規則改正により、指定流通機構への物件登録時の説明責任が強化されましたが、登録事項に「依頼者の氏名」が追加された事実はなく、記述イの結論にも影響はありません。