【2015年度宅建士試験問30】宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
アAは、Bが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
イAは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
ウAは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
エAは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。

Question

宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締 結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつ あるか。
アAは、Bが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定 する書面を作成しなかった。
イAは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機 構に登録しなかった。
ウAは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せ ず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。
エAは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。

Accepted Answer

選択肢1：選択肢1（一つ）は誤りです。本問において、宅地建物取引業法に違反する記述はア、イ、ウの三つ存在します。アは依頼者が宅建業者であっても媒介契約書面の交付義務が免除されない点、イは指定流通機構への登録義務を特約で排除できない点、ウは早期成約の可能性に関わらず登録期限を守らなければならない点において、それぞれ法に違反しています。

選択肢2：選択肢2（二つ）は誤りです。違反する記述は三つ（ア、イ、ウ）あるためです。イの指定流通機構への登録義務と、ウの登録期限（専任媒介契約の場合は7日以内）の遵守は、いずれも強行規定であり、依頼者の要望や業者の判断で免れることはできません。これらに加え、アの書面作成義務も違反となります。

選択肢3：選択肢3（三つ）が正解です。以下の通りア、イ、ウの三つが違反となります。・ア（違反）：宅地建物取引業法第34条の2第1項の媒介契約書面の交付義務は、依頼者が宅建業者である場合であっても適用されます（業者間取引の適用除外にあたりません）。・イ（違反）：同法第34条の2第5項により、専任媒介契約を締結した業者は指定流通機構への登録が義務付けられており、これに反する特約は同条第10項に基づき無効です。・ウ（違反）：専任媒介契約の場合、契約締結日から7日以内（休業日を除く）に指定流通機構に登録しなければなりません。期間内に売買が成立する見込みであっても、登録義務は免除されません。なお、エは「2週間に1回以上」という報告義務（同条第9項）に対し、「毎週金曜日（週に1回以上）」とする特約であり、依頼者に有利な内容であるため違反しません。

選択肢4：選択肢4（四つ）は誤りです。記述エが法に違反しないためです。専任媒介契約における業務の処理状況の報告は「2週間に1回以上」行わなければなりませんが、特約で「毎週金曜日」と定めることは、法の基準よりも頻繁に報告を行うものであり、依頼者の利益に資するため有効な特約となります。したがって、違反するものはア、イ、ウの三つのみです。