【2015年度宅建士試験問33】宅地建物取引業者A及びB (ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。
ア土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を報酬として受領した。
イ Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
ウ居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

Question

宅地建物取引業者A及びB (ともに消費税課税事業者)が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。
ア 土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aは売主から代理を、Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から207万3,600円を、Bは買主から103万6,800円を報酬として受領した。
イ Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。
ウ 居住用建物(借賃1か月分10万円)について、Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万4,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。

Accepted Answer

選択肢1：アは宅建業法に違反しますが、イは違反しないため、この組合せは誤りです。アについて、一つの売買契約に複数の業者が関与する場合、業者が受領できる報酬の合計額は、代理の報酬限度額（媒介の限度額の2倍）を超えることができません。本問の計算では「(3,000万円×3％＋6万円)×1.1＝105.6万円」が媒介の限度額であり、その2倍の211.2万円が全体の合計上限です。AとBの受領額合計は311.04万円となるため違反です。一方、イは居住用以外の賃貸借であり、権利金を売買代金とみなして報酬計算が可能です。500万円を代金とした報酬額は23.1万円（税込み）が上限となり、22.5万円の受領は適法です。

選択肢2：イは適法ですが、ウが違反となるため、この組合せは誤りです。イについては、店舗用建物の賃貸借において権利金（500万円）を基準に算出した報酬上限額（23.1万円）の範囲内で報酬を受領しており、宅建業法第46条に基づく告示に違反しません。一方、ウについては、居住用建物の賃貸借における報酬合計額は、貸主・借主の双方を合わせても「借賃の1.1か月分（本問では11万円）」を超えることができません。AとBの合計額が13.4万円（8万円＋5.4万円）となっており、たとえ事前に承諾を得ていても、この総額上限規制に違反します。

選択肢3：正解です。アとウの記述が宅建業法に違反します。アは、売買の代理業者Aと媒介業者Bが受領できる報酬の合計額が、媒介の場合の報酬限度額の2倍（211.2万円）を超えているため、第46条第2項に違反します。ウは、居住用建物の賃貸借において、複数の業者が関与する場合でも、全業者が受領する報酬の合計額は借賃の1.1か月分（11万円）を超えることができないため、合計13.4万円の受領は違反となります。イは、権利金に基づく計算（上限23.1万円）により、受領額22.5万円は適法であるため、違反の組合せとしてアとウが正解となります。

選択肢4：アとウは違反ですが、イは適法であるため、すべての記述が違反とするこの選択肢は誤りです。イにおいて、店舗用建物（非居住用）の賃貸借で権利金の授受がある場合は、依頼者の承諾の有無に関わらず、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算できます。500万円の場合、算出される23.1万円（税込み）が各当事者から受領できる上限となるため、貸主・借主それぞれから22.5万円を受領する行為は宅建業法に違反しません。