【2015年度宅建士試験問34】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
2 Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
3 Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
4 AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。

Question

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。
2 Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。
3 Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
4 AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。

Accepted Answer

選択肢1：不正解：宅地建物取引業法第33条の2の規定により、宅建業者は自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約を締結することが原則として禁止されています。例外として、その物件を取得する契約を締結している場合は契約が可能ですが、「その効力の発生が条件に係るもの（停止条件付契約）」である場合は、この例外から除外されます（同条1号）。したがって、取得契約に一定の条件が付されている本肢の場合、AはBと売買契約を締結することができず、記述は誤りです。

選択肢2：不正解：宅地建物取引業法第40条第1項では、宅建業者が自ら売主となる場合、目的物の契約不適合（瑕疵）に関する責任期間について、「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法よりも買主に不利な特約をしてはならないと定めています。「引渡しの日から1年間」とする特約は民法（不適合を知った時から1年以内）および業法の制限より不利であるため無効となりますが、無効となった場合は民法の原則が適用されます。この場合、責任追及ができる期間は「Bが不適合を知った時から1年間」となり、「引渡しの日から2年間」となるわけではないため、本肢は誤りです。

選択肢3：正解：宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）の規定によれば、事務所等以外の場所（喫茶店など）で買受けの申込みや契約締結を行った買主は、一定の要件を満たさない限り契約の解除が可能です。解除ができなくなる要件の一つに「宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき」がありますが、本問では「代金の2割」しか支払われておらず、全額の支払が完了していません。そのため、建物の引渡しを受けてから3日後であっても（8日間の期間内であれば）Bはクーリング・オフを主張でき、Aはこれを拒むことができません。したがって、本肢が正しい記述です。

選択肢4：不正解：宅地建物取引業法第37条の2第1項後段において、宅建業者はクーリング・オフによる契約の解除に伴い、「損害賠償又は違約金の支払を請求することができない」と明記されています。また、同条第4項により、これに反する特約で買主に不利なものは無効とされます。したがって、損害賠償を請求できるとする特約は無効であり、本肢は誤りです。