【2015年度宅建士試験問36】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
アAは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
イAは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
ウ AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。

Question

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
アAは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
イAは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
ウ AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。

Accepted Answer

選択肢1：正解。本問の記述のうち、正しいものは「ウ」の一つのみであるため、選択肢1が正解となります。【ア：誤り】宅建業法第38条第2項により、損害賠償の予定額と違約金の合算額が代金の2/10（480万円）を超える特約を定めた場合、「代金の2/10を超える部分」についてのみ無効となります。「全体として無効」となるわけではありません。【イ：誤り】宅建業法第39条第1項により、手付金の額は代金の2/10（480万円）を超えることができません。これは強行規定であり、買主の承諾があったとしても、480万円を超える手付金を受領することは禁止されています。【ウ：正しい】宅建業法第41条第1項本文および但書により、未完成物件の売買において、手付金等の額が代金の5/100（120万円）以下であり、かつ1,000万円以下であるときは、保全措置を講じることなく受領できます。本問では120万円以下であるため、正しい記述です。

選択肢2：不正解。正しい記述は「ウ」の一つのみです。記述アは「超過部分のみ無効」とすべきところを「全体として無効」としており、記述イは手付金の上限規制（2/10）に例外があるかのように記載しているため、どちらも誤りです。したがって、正しいものが二つあるとする本選択肢は誤りです。

選択肢3：不正解。記述ア、イ、ウのうち、宅建業法に適合しているのは「ウ」の一つだけです。記述ア（損害賠償額の無効範囲の誤解）および記述イ（手付金制限の例外設定）は、いずれも自ら売主制限の規定に反しているため、正しいものが三つあるとする本選択肢は誤りです。

選択肢4：不正解。記述ウにおいて、未完成物件の保全措置が不要となる基準（代金の5%以下かつ1,000万円以下）が正確に記述されています。代金2,400万円の5%は120万円であるため、120万円以下の手付金受領に保全措置は不要（宅建業法第41条）です。正しい記述が一つ存在するため、「なし」とする本選択肢は誤りです。