【2015年度宅建士試験問39】宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
2 宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。
3 宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。
4 宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。

Question

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から7日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
2 宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。
3 宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30%と定めることができる。
4 宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の1月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。

Accepted Answer

選択肢1：誤り。宅地建物取引業法第37条の2第2項により、クーリング・オフによる契約の解除は「書面を発した時」にその効力が生じるとされています（発信主義）。本肢では、クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して7日目に書面を発送しているため、通知期限である8日以内を満たしており、解除の効力は有効に発生します。到達が9日目であっても解除をすることができないわけではありません。

選択肢2：誤り。宅地建物取引業法第40条（自ら売主制限）により、宅建業者は民法の規定よりも買主に不利な契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の特約を禁止されています。唯一の例外は、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする場合のみです。買主が建物を短期間で使用後取り壊す予定であっても、責任を一切負わないという特約は買主に不利であるため無効となります。

選択肢3：正しい。宅地建物取引業法第78条第2項により、自ら売主制限（法第37条の2から第43条まで）は、宅建業者間の取引には適用されません。本肢の買主Dは宅地建物取引業者であるため、損害賠償額の予定を代金の20%以内とする制限（法第38条）は適用されず、当事者間の合意により代金の30%と定めることは有効です。

選択肢4：誤り。宅地建物取引業法第40条第1項により、契約不適合責任の期間について特約が許されるのは「その目的物の引渡しの日から二年以上」とする場合に限られます。本肢では、期間を「売買契約を締結した日から2年間」としており、引渡しが契約の1月後であるため、引渡しの日からは1年11ヶ月しか保証されないことになります。これは同条に反するため無効（民法の原則に戻る）となります。