【2015年度宅建士試験問40】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、Bとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約(代金3,000万円)において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
イ Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金3,000万円)を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。
ウ Aは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。

Question

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、Bとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約(代金3,000万円)において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。
イ Aは、Bとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金3,000万円)を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をBに交付した。
ウ Aは、Bとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。

Accepted Answer

選択肢1：不正解。記述ア、イ、ウはすべて宅地建物取引業法の規定に違反しており、正しい記述は存在しません。したがって、正しいものが「一つ」であるとする本選択肢は誤りです。

選択肢2：不正解。記述ア、イ、ウはすべて宅地建物取引業法の規定に違反しており、正しい記述は存在しません。したがって、正しいものが「二つ」であるとする本選択肢は誤りです。

選択肢3：不正解。記述ア、イ、ウはすべて宅地建物取引業法の規定に違反しており、正しい記述は存在しません。したがって、正しいものが「三つ」であるとする本選択肢は誤りです。

選択肢4：正解。記述ア、イ、ウはすべて誤りであるため、正しいものは「なし」となります。各記述の詳細は以下の通りです。ア：【誤り】宅建業法39条2項・3項に違反します。自ら売主制限において、解約手付の規定（手付放棄による解除）よりも買主に不利な特約は無効です。本肢では受領した手付金が10万円であるため、買主は本来10万円を放棄すれば解除できるはずですが、特約で「代金の1割（300万円）」の支払いを義務付けており、買主に不利であるため無効です。イ：【誤り】宅建業法41条1項に違反します。手付金等の保全措置は、手付金等を受領する「前」に講じなければなりません。保証保険契約の場合、保険証券を買主に交付した後に手付金等を受領する必要があるため、「手付金を受領し、後日保険証券を交付した」とする本肢の対応は不適切です。ウ：【誤り】宅建業法41条1項に違反します。建築工事完了前（未完成物件）の売買において、保全措置を講じなくてよいのは「手付金等の額が代金の5％以下かつ1,000万円以下」の場合です。本肢では手付金150万円と中間金150万円の合計が300万円となり、代金（3,000万円）の5％（150万円）を超えているため、中間金を受領する前に合計額300万円について保全措置を講じる義務があります。「10分の1以下なので不要」とするのは完成物件（41条の2）の基準との混同であり、誤りです。