2015年度 宅建士試験 問9
土地の転貸借に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下
記判決文によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人
に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項によ
り賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人(転貸人)と賃貸借を合意
解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の
行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意
解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求する
ことはできないものと解するのが相当である。
1土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特
段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、
賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求するこ
とができる。
2土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由として
は賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能
である。
3土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解
除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人に
おいて法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
4土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意
解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合があ
る。
正解：1
解説
判決文によれば、無断転貸について「背信行為と認めるに足りない特段の事情」があり賃貸人が解除権を行使できない場合、賃貸人と賃借人が賃貸借を合意解除したとしても、賃借人に債務不履行がある等の事情がない限り、賃貸人は転借人に対して合意解除の効果を対抗できません。したがって、転借人に対して土地の明渡しを請求することはできないため、「明渡しを請求することができる」とする本肢は誤りです。
賃貸人が転貸借を承諾した場合は適法な転貸借となるため、民法第612条に基づく無断転貸を理由とした解除はできません。また、契約当事者である賃貸人と賃借人が、双方の合意により契約を終了させる「合意解除」を行うこと自体は、私法上の契約自由の原則に基づき可能であるため、本肢は正しい記述です（ただし、民法第613条3項により、その効果を転借人に対抗できるかは別問題となります）。
民法第612条2項は無断転貸による解除を認めていますが、判例（背信行為論）により「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情」がある場合は解除できないとされています。また、賃料不払についても、信頼関係が破壊されたと認められない特段の事情がある場合や、催告の手続きに不備がある場合など、法定解除権を行使できないケースが存在します。よって、いずれも「場合がある」とする本肢は正しい記述です。
判決文において、無断転貸であっても背信性が否定される場合には、賃貸人と賃借人の合意解除をもって転借人に対抗できない（＝転借人が明渡し請求を拒絶できる）ことが示されています。また、民法第613条3項でも、適法な転貸借において合意解除を転借人に対抗できない原則が定められています。したがって、転借人が明渡しを拒絶できる「場合がある」とする本肢は正しい記述です。
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