2015年度 宅建士試験 問9

<p><strong>選択肢1：</strong>判決文によれば、無断転貸について「背信行為と認めるに足りない特段の事情」があり賃貸人が解除権を行使できない場合、賃貸人と賃借人が賃貸借を合意解除したとしても、賃借人に債務不履行がある等の事情がない限り、賃貸人は転借人に対して合意解除の効果を対抗できません。したがって、転借人に対して土地の明渡しを請求することはできないため、「明渡しを請求することができる」とする本肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>賃貸人が転貸借を承諾した場合は適法な転貸借となるため、民法第612条に基づく無断転貸を理由とした解除はできません。また、契約当事者である賃貸人と賃借人が、双方の合意により契約を終了させる「合意解除」を行うこと自体は、私法上の契約自由の原則に基づき可能であるため、本肢は正しい記述です（ただし、民法第613条3項により、その効果を転借人に対抗できるかは別問題となります）。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>民法第612条2項は無断転貸による解除を認めていますが、判例（背信行為論）により「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情」がある場合は解除できないとされています。また、賃料不払についても、信頼関係が破壊されたと認められない特段の事情がある場合や、催告の手続きに不備がある場合など、法定解除権を行使できないケースが存在します。よって、いずれも「場合がある」とする本肢は正しい記述です。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>判決文において、無断転貸であっても背信性が否定される場合には、賃貸人と賃借人の合意解除をもって転借人に対抗できない（＝転借人が明渡し請求を拒絶できる）ことが示されています。また、民法第613条3項でも、適法な転貸借において合意解除を転借人に対抗できない原則が定められています。したがって、転借人が明渡しを拒絶できる「場合がある」とする本肢は正しい記述です。</p>