【2016年度宅建士試験問11】Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Aは借地権登記を備えていないものとする。

Question

Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Aは借地権登記を備えていないものとする。

Accepted Answer

選択肢1：借地借家法第10条第1項によれば、借地権の対抗要件は、借地権者名義の建物登記です。本肢では建物登記がAの子C名義であるため、借地権者A名義の登記とは言えず、対抗要件を満たしません。したがって、AはDに対して借地権を対抗することができないため、この記述は正しいです。受験生は、建物が建っていれば対抗できると誤解しがちですが、登記名義が借地権者本人である点が重要です。

選択肢2：借地借家法第10条第1項に基づく判例（最判昭和50年2月13日）によれば、登記された建物の表示が実際の建物と多少相違していても、社会通念上同一性を認めることができる限り、対抗力は失われません。本肢は「建物の同一性が否定されるようなものでなくても」対抗できないとしているため、誤りです。登記は厳格であるべきと考える受験生が間違えやすいポイントですが、多少の相違は許容されます。

選択肢3：借地借家法第9条により、借地権者に不利な特約は原則として無効です。期間満了時に建物を収去すべき旨の特約は、借地権者の建物買取請求権（借地借家法第13条）を排除するものであり、借地権者に不利なため無効となります。公正証書で契約しても、普通借地権においてはこのような特約は有効にならないため、この記述は誤りです。公正証書であれば何でも有効になると誤解しやすいですが、強行規定に反する特約は無効です。

選択肢4：借地権者の建物買取請求権（借地借家法第13条）は、借地契約が期間満了により終了し、更新がない場合に認められるものです。借地権者の債務不履行（地代不払いなど）による解除の場合には、建物買取請求権は発生しません。したがって、Bが甲建物を買い取る義務はないため、この記述は誤りです。契約が終了すれば常に建物買取請求権が発生すると誤解しがちですが、契約終了の原因が重要です。