2016年度 宅建士試験 問12

<p><strong>選択肢1：</strong>本件契約の期間満了前に、AもBも相手方に対し何らの通知もしなかった場合、借地借家法第26条第1項により、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。そして、同条第2項により、更新後の契約については期間の定めがないものとなります。したがって、この記述は正しいです。受験生は、自動更新後の期間が「定めがないものとなる」点を忘れがちなので注意が必要です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>借地借家法第28条によれば、賃貸借契約の更新拒絶や解約の申入れにおける「正当事由」の判断にあたっては、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情、建物の利用状況、建物の現況、そして「建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出」など、様々な事情を総合的に考慮するとされています。財産上の給付（立退料）の申出は正当事由を補完する要素の一つに過ぎず、それだけで正当事由が「あるとみなされる」わけではありません。したがって、この記述は誤りです。受験生は、立退料の提供が正当事由の重要な要素であるため、自動的に正当事由が認められると誤解しやすい点に注意が必要です。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>甲建物の適法な転借人であるCが、B（賃貸人）の同意を得て甲建物に造作を付加した場合、借地借家法第33条第1項により、期間満了により本件契約が終了するときは、CはBに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができます。これは転借人の造作買取請求権に関する規定であり、記述は正しいです。受験生は、造作買取請求権の相手方が賃貸人（B）であること、および賃貸人の同意が必要であることを確認しましょう。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借である場合、同条第2項により、期間が1年以上であるときは、B（賃貸人）はA（賃借人）に対し、期間満了の1年前から6月前までの間に、期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、その終了をAに対抗することができません。したがって、この記述は正しいです。受験生は、定期建物賃貸借における通知義務の期間と、通知を怠った場合の法的効果を正確に理解しておく必要があります。</p>