2016年度 宅建士試験 問25

<p><strong>選択肢1：</strong>不動産鑑定評価基準（総論第1章第2節）によれば、市場性を有しない不動産（例：公共公益施設）の鑑定評価では、特殊価格を求める場合があります。限定価格や特定価格は、市場性のある不動産でも特定の条件や目的の下で求められる価格であり、市場性を有しない不動産に適用されるとは限りません。したがって、「限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある」という記述は不正確です。受験生は、各価格の定義と適用場面を正確に区別することが重要です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>不動産鑑定評価基準（総論第3章第1節）における「同一需給圏」の定義は、対象不動産と代替関係が成立し、価格形成に相互に影響を及ぼす圏域とされており、本選択肢の記述はこれに合致します。また、その地域的範囲が不動産の種類、性格、規模、需要者の選好性によって狭められたり広域になったりするという記述も、基準の趣旨に沿ったものであり、正しいです。受験生は、この定義とその柔軟性を理解しておく必要があります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>不動産鑑定評価基準（総論第4章第2節）によれば、取引事例は正常なものから選択することが原則ですが、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例であっても、その事情を適切に補正できる場合は用いることができます。「用いてはならない」と断定している点が誤りです。受験生は、特殊な事情がある事例でも補正によって利用可能であることを理解しておく必要があります。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>収益還元法の定義は正しいですが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときに、その価格と収益価格との乖離が増大するからといって、この手法の適用を避けるべきではありません。不動産鑑定評価基準では、複数の手法を適用し、多角的に検討することが求められています。むしろ、市場価格が投機的に過熱している状況でこそ、収益性に基づく評価の重要性が増す場合もあります。受験生は、市場価格との乖離を理由に特定の手法を排除する考え方が誤りであることを理解する必要があります。</p>