【2016年度宅建士試験問28】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間でマンション（代金 4,000 万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものの組合せはどれか。
ア　Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Ｂから手付金 200 万円を受領し、さらに建築工事中に 200 万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第 41 条に定める保全措置を講じた。
イ　Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第 41 条の２に定める保全措置を講じることなくＢから手付金 400 万円を受領した。
ウ　Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Ｂから手付金 500 万円を受領したが、Ｂに当該手付金 500 万円を償還して、契約を一方的に解除した。
エ　Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を 1,000 万円とする特約を定めた。

Question

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間でマンション（代金 4,000 万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものの組合せはどれか。
ア　Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Ｂから手付金 200 万円を受領し、さらに建築工事中に 200 万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第 41 条に定める保全措置を講じた。
イ　Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第 41 条の２に定める保全措置を講じることなくＢから手付金 400 万円を受領した。
ウ　Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Ｂから手付金 500 万円を受領したが、Ｂに当該手付金 500 万円を償還して、契約を一方的に解除した。
エ　Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を 1,000 万円とする特約を定めた。

Accepted Answer

選択肢1：アは、建築工事完了前の物件で手付金等を受領後に保全措置を講じており、宅建業法第41条に違反します。ウは、売主である宅建業者Aが手付金を償還して一方的に契約を解除しており、宅建業法第39条第2項に違反します。しかし、エも宅建業法に違反するため、この選択肢は違反しているものの組合せとして不完全です。受験生は、すべての選択肢の違反の有無を正確に判断する必要があります。

選択肢2：イは、建築工事完了後の物件で手付金400万円を受領していますが、代金4,000万円の10%（400万円）に等しいため、宅建業法第41条の2に定める保全措置は不要であり、違反ではありません。ウは宅建業法第39条第2項に違反します。イが違反ではないため、この選択肢は違反しているものの組合せとして誤りです。受験生は、完了物件における保全措置の要件（「超える」か「等しい」か）を正確に理解することが重要です。

選択肢3：アは宅建業法第41条に違反し、エは宅建業法第38条に違反します。しかし、イは建築工事完了後の物件で手付金が代金の10%に等しいため保全措置は不要であり、違反ではありません。イが違反ではないため、この選択肢は違反しているものの組合せとして誤りです。受験生は、各条文の適用条件と違反の有無を個別に正確に判断する力が求められます。

選択肢4：アは、建築工事完了前の物件で手付金等を受領後に保全措置を講じており、宅建業法第41条に違反します。ウは、売主である宅建業者Aが手付金を償還して一方的に契約を解除しており、宅建業法第39条第2項に違反します。エは、損害賠償の予定額が代金の20%（800万円）を超える1,000万円とされており、宅建業法第38条に違反します。したがって、ア、ウ、エの全てが宅建業法の規定に違反しており、この組合せが正解です。受験生は、手付金等の保全措置、手付解除の制限、損害賠償額の制限といった重要論点を正確に把握しておく必要があります。