【2016年度宅建士試験問36】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。
イ宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第４条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第５条第１項の規定による制限の概要について説明しなければならない。
ウ建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。
エ建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

Question

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 区分所有権の目的である建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が借地借家法第22条に規定する定期借地権の設定された土地の上に存するときは、当該定期借地権が登記されたものであるか否かにかかわらず、当該定期借地権の内容について説明しなければならない。
イ 宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務市街地の整備に関する法律第４条に規定する流通業務地区にあるときは、同法第５条第１項の規定による制限の概要について説明しなければならない。
ウ 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない。
エ 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建築工事の完了前であるときは、必要に応じ当該建物に係る図面を交付した上で、当該建築工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について説明しなければならない。

Accepted Answer

選択肢1：アは正しい記述です。区分所有建物の売買媒介において、当該建物が定期借地権設定土地上に存する場合、宅地建物取引業法第35条第1項第1号および同法施行規則第3条第1項第1号の2に基づき、登記の有無にかかわらず、その定期借地権の内容を説明する義務があります。買主の権利に重大な影響を与えるため、登記されていない重要な権利であっても説明が必要です。受験生は「登記されたものであるか否かにかかわらず」という部分で迷いがちですが、重要事項説明は買主の判断に必要な情報を網羅的に提供する趣旨であることを理解しましょう。

選択肢2：イは正しい記述です。宅地の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第35条第1項第2号に基づき、都市計画法その他の法令に基づく制限で契約の内容に影響を及ぼすものは説明義務があります。流通業務市街地の整備に関する法律第5条第1項による用途制限は、宅地の利用目的に直接影響するため、その概要を説明しなければなりません。宅建業法35条1項2号の「その他の法令に基づく制限」の範囲を正確に把握しておくことが重要です。

選択肢3：ウは正しい記述です。宅地建物取引業法第35条第1項第6号により、売買代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及びその授受の目的は重要事項として説明する義務があります。売買代金の額や支払時期・方法は重要事項説明の対象外ですが、手付金や固定資産税の精算金など、売買代金以外の金銭は買主にとって重要な情報であるため、説明が必要です。売買代金そのものと、それ以外の金銭の区別を明確に理解することがポイントです。

選択肢4：エは正しい記述です。建物の貸借の媒介において、当該建物が建築工事完了前である場合、宅地建物取引業法第35条第1項第5号および同法施行規則第3条第1項第5号の2に基づき、必要に応じ図面を交付した上で、完了時における主要構造部、内装・外装の構造又は仕上げ、設備の設置及び構造について説明しなければなりません。現物を確認できない借主が契約判断をする上で、完成時の状態を正確に伝えることが極めて重要です。売買だけでなく貸借の場合もこの規定が適用されることを押さえておきましょう。