【2016年度宅建士試験問37】宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営んでいる場合において、免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、Ａは、甲県知事から業務停止の処分を受けることがある。
イ宅地建物取引業者Ｂが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Ｂは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。
ウＣが免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、その行為について刑に処せられていなかったとしても、Ｃは免許を受けることができない。
エ宅地建物取引業者Ｄ（甲県知事免許）が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Ｄは、甲県知事免許業者として、取引の相手方等に対し、法第35条に規定する重要事項を記載した書面及び法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。

Question

宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営んでいる場合において、免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、Ａは、甲県知事から業務停止の処分を受けることがある。
イ 宅地建物取引業者Ｂが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Ｂは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。
ウ Ｃが免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、その行為について刑に処せられていなかったとしても、Ｃは免許を受けることができない。
エ 宅地建物取引業者Ｄ（甲県知事免許）が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Ｄは、甲県知事免許業者として、取引の相手方等に対し、法第35条に規定する重要事項を記載した書面及び法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。

Accepted Answer

選択肢1：宅地建物取引業者Aが甲県知事免許でありながら乙県に支店を設置した場合、免許権者は国土交通大臣となるため、免許換えの申請が必要です（宅地建物取引業法第3条第1項）。この申請を怠ることは、無免許営業または免許変更登録義務違反に該当し、現行の免許権者である甲県知事から業務停止処分（宅地建物取引業法第65条第2項第2号）を受ける可能性があります。したがって、この記述は正しいです。受験生は、免許換えを怠った場合の処分権者が誰になるのか、無免許営業とみなされるのかを混同しやすい点に注意が必要です。

選択肢2：宅地建物取引業法第76条には、免許が効力を失った場合でも、その効力を失う前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなすと規定されています。これは、既存の契約を円滑に履行させるための特例です。したがって、免許の有効期間が満了した後でも、既存の契約を結了する目的の範囲内で業務を行うことができるため、この記述は正しいです。免許失効後の業務範囲について、新規契約はできないが既存契約の結了は可能である点を理解しておくことが重要です。

選択肢3：宅地建物取引業法第5条第1項に規定される免許の欠格事由には、刑に処せられた場合（第3号、第4号）や、不正行為により免許を取り消された場合（第9号）などがあります。単に「不正又は著しく不当な行為をした」だけで、それが刑に処せられていない場合、直ちに免許の欠格事由となるわけではありません。ただし、「不正又は著しく不当な行為をするおそれがあると認めるに足りる相当の理由がある者」（第10号）として免許が拒否される可能性はありますが、「免許を受けることができない」と断定するほどの直接的な欠格事由ではありません。したがって、この記述は誤りです。欠格事由の具体的な内容と、刑罰の有無が欠格事由に与える影響を正確に理解することが求められます。

選択肢4：宅地建物取引業者Dが甲県知事免許から国土交通大臣免許への免許換えの申請を行っている間も、現行の甲県知事免許は有効です。免許が有効である限り、宅地建物取引業者としての業務を行う義務と権利は継続します。重要事項説明書（宅地建物取引業法第35条）や契約書面（宅地建物取引業法第37条）の交付は、宅地建物取引業者が行うべき重要な業務であり、免許換えの申請中であってもこれらの業務を行うことができます。したがって、「交付することができない」とするこの記述は誤りです。免許換え申請中の業者の法的地位、特に現行免許の有効性と業務継続の可否について、受験生は誤解しやすいポイントです。