【2016年度宅建士試験問43】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。
イ Aが、保全措置を講じて、Bから手付金300万円を受領した場合、Bから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Cは、Bから媒介報酬を受領するに当たり、Aと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。
ウ Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
エ Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。

Question

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。
イ Aが、保全措置を講じて、Bから手付金300万円を受領した場合、Bから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Cは、Bから媒介報酬を受領するに当たり、Aと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。
ウ Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
エ Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。

Accepted Answer

選択肢1：記述アは正しいです。代金3,000万円の5%である150万円を超える手付金600万円を受領するには保全措置が必要です（宅建業法第41条第1項）。売主Aが保全措置を講じていない場合、同条第2項により手付金を受領できないため、買主Bは支払いを拒否することができます。受験生は、売主が受領できない金銭は買主も支払う義務がないという論理的帰結を理解しておく必要があります。

選択肢2：記述イは誤りです。宅建業法第41条の保全措置は、売主である宅地建物取引業者が買主から受領する「手付金等」（代金の一部に充当される金銭）が対象です。媒介業者Cが受領する「媒介報酬」はこれに該当しないため、保全措置を講じる必要はありません。保全措置の対象となる金銭の種類と受領主体を正確に区別することが重要です。

選択肢3：記述ウは正しいです。代金3,000万円の5%は150万円です。手付金150万円はちょうど5%なのでこの時点では保全措置は不要ですが、中間金350万円を受領すると合計500万円となり150万円を超えるため、中間金受領前に合計額500万円について保全措置を講じる必要があります（宅建業法第41条第1項、第2項）。保全措置は、対象となる金額を受領する前に講じなければならない点に注意が必要です。

選択肢4：記述エは誤りです。中間金150万円を受領すると手付金等合計額は300万円となり、代金の5%（150万円）を超えるため、中間金受領前に保全措置が必要です（宅建業法第41条第1項、第2項）。また、保全措置が不要となるのは「建築工事が完了し、かつ、当該宅地又は建物の引渡しがされた時」であり、所有権移転登記の完了ではありません。保全措置が不要となるタイミングを正確に覚えることが重要です。