2016年度 宅建士試験 問8

<p><strong>選択肢1：</strong>この選択肢は誤りです。賃貸人Aが賃借人Bの賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除する場合、AはBに対して催告を行えば足り、転借人Cに対して賃料支払いの催告をする必要はありません。Cの賃借権はBの賃借権に依存しており、Bの債務不履行による解除はCの権利にも影響しますが、Cに解除を阻止する機会を与える義務はAにはありません。受験生は、AがCに直接賃料を請求できること（民法613条2項）と、解除の要件を混同しやすいので注意が必要です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>この選択肢は正しいです。賃借人Bが賃料を支払わない場合、賃貸人Aは転借人Cに対し、Bに代わって直接Aに賃料を支払うよう請求することができます（民法第613条第2項）。ただし、CがAに支払うべき賃料額は、BがAに支払うべき賃料額（本件では10万円）を上限とします。これは、転貸借における賃貸人の保護を目的とした規定です。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>この選択肢は正しいです。賃貸人Aが賃借人Bの債務不履行（賃料不払いなど）を理由に賃貸借契約を解除した場合、転貸借契約はその基礎を失います。したがって、Aは転借人Cに対し、CがBに賃料を支払っているかどうかにかかわらず、建物の明渡しを求めることができます（判例）。Cの占有権原はBの賃借権に基づくため、Bの賃借権が消滅すればCの占有権原も対抗できなくなります。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>この選択肢は正しいです。賃貸人Aと賃借人Bが合意によって賃貸借契約を解除した場合、その合意解除は転借人Cには対抗できません（判例：最判昭和37年3月29日）。合意解除は当事者間の私的な合意であり、Cの有する適法な転借権を一方的に消滅させることはできないため、AはCに対して当然には建物の明渡しを求めることができません。債務不履行による解除と合意解除の違いを理解することが重要です。</p>