2017年度 宅建士試験 問12

<p><strong>選択肢1：</strong>誤り。普通建物賃貸借において、期間満了の1年前から6月前までに更新拒絶の通知をしたとしても、賃貸人の側から更新を拒絶するためには「正当の事由」が必要です（借地借家法26条1項、28条）。また、通知をした場合であっても、期間満了後に賃借人が建物の使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、契約は更新されたものとみなされます（同法26条2項）。したがって、通知のみで「当然に終了し、更新されない」わけではありません。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>誤り。借地借家法第27条第1項では、賃貸人からの解約申入れは、申入れの日から6月を経過することによって終了すると定められています。これよりも賃借人に不利な特約（賃貸人からの申入れから3月で終了させるなど）は、借地借家法第30条により無効となります。たとえ賃借人があらかじめ同意していたとしても、その特約は有効にはなりません。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>誤り。建物の転貸借がされている場合において、賃貸借契約が期間の満了によって終了するときは、賃貸人が転借人に「その旨の通知」をしなければ、その終了を転借人に対抗することができません（借地借家法34条1項）。この通知は賃貸人（A）が自ら行う必要があり、転借人（C）が賃借人（B）から話を聞いただけでは、AはCに対して終了を対抗することはできません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい。定期建物賃貸借（借地借家法38条）を締結する場合、賃貸人は「あらかじめ」賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した「書面を交付して説明」しなければなりません（同法38条3項）。この事前説明を怠った場合、契約の更新がない旨の約定は無効となり、通常の建物賃貸借（更新がある契約）となります。</p>