【2017年度宅建士試験問26】宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、１か月分の借賃は９万円（消費税等相当額を含まない。）である。

Question

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、１か月分の借賃は９万円（消費税等相当額を含まない。）である。

Accepted Answer

選択肢1：正しい。居住用以外の建物（店舗等）の賃貸借において、権利金（権利設定の対価として支払われ、返還されない金銭）の授受がある場合は、その権利金の額を売買代金とみなして、売買の場合の報酬規定を準用して計算することができます（告示第四）。権利金200万円の場合、報酬の上限は200万円 × 5% ＝ 10万円となります。本問の選択肢は消費税率8％時の計算（10万円 × 1.08 ＝ 10.8万円）に基づいており、業者AとCがそれぞれ依頼者から受領できる上限額を合計すると、10.8万円＋ 10.8万円＝ 216,000円となります（税率10%なら11万円＋11万円＝220,000円）。なお、借賃に基づいた計算（9万円＋消費税）よりもこの権利金に基づいた計算の方が高額になるため、こちらを限度額とすることが可能です。

選択肢2：誤り。宅建業者は原則として規定の報酬額を超えて金銭を受領できませんが、依頼者の依頼によって行われた「広告の料金」に相当する額については、報酬とは別に受領することが認められています（告示第七）。したがって、報酬とは別に広告代を受領できないとする本肢の記述は誤りです。

選択肢3：誤り。重要事項の説明（法第35条）は、宅建業法上、宅建業者が媒介業務を行うにあたって当然に行うべき義務です。この義務の履行は報酬（仲介手数料）の範囲に含まれるものであり、報酬とは別に対価を受領することはできません。

選択肢4：誤り。居住用建物の賃貸借の場合、たとえ権利金（返還されない金銭）の授受があったとしても、売買の規定を準用して報酬を計算することはできません（告示第四）。また、本肢の保証金は「全額返還されるもの」であり、そもそも権利金計算の対象にはなりません。したがって、この場合の報酬限度額の合計は、原則として借賃1か月分（9万円）に消費税を加算した額（税率8%なら97,200円、10%なら99,000円）となります。108,000円とする本肢は誤りです。