【2017年度宅建士試験問27】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から１年間瑕疵担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
ウＡが瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

Question

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から１年間瑕疵担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
ウ Ａが瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

Accepted Answer

選択肢1：【正解】本問において正しい記述は「イ」の一つのみであるため、本選択肢が正解です。・記述ア（誤り）：宅建業法40条1項では、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の通知期間について「引渡しの日から2年以上」とする特約は例外的に有効としています。本記述の特約はこれに合致するため有効であり、「無効となる」とする点は誤りです。・記述イ（正しい）：期間を「1年間」とする点、および責任の範囲を「売主の責めに帰すべき事由」に限定する点は、民法（通知期間：知った時から1年、責任：無過失責任）と比較して買主に不利な特約です。宅建業法40条1項により、同条の例外（引渡しから2年以上）を除き、民法より買主に不利な特約は無効となるため、本記述は正しいです。・記述ウ（誤り）：民法では、目的物に不適合がある場合に損害賠償だけでなく契約の解除も認めています。解除権を否定する特約は民法の規定より買主に不利であるため、宅建業法40条1項により無効となります。「特約は有効である」とする本記述は誤りです。

選択肢2：【不正解】本問において正しい記述は「イ」の一つのみです。記述アは、宅建業法40条1項で認められた「引渡しから2年」という有効な特約を無効と判断している点で誤りであり、記述ウは、買主に不利な解除権の制限を有効と判断している点で誤りです。したがって、正しい記述が二つあるとする本選択肢は不正解です。

選択肢3：【不正解】本問において正しい記述は「イ」の一つのみです。記述アは有効な特約を無効とし、記述ウは無効な特約を有効としているため、いずれも宅建業法40条の規定に照らして誤りです。したがって、すべての記述（三つ）が正しいとする本選択肢は不正解です。

選択肢4：【不正解】本問において、記述イは宅建業法40条1項（民法より買主に不利な特約の禁止）に基づき、不適切な特約を「無効」と正しく判定しています。したがって、正しい記述が「なし」とする本選択肢は不正解です。